Kiinteistöblogi - Luottamus markkinaan ja korkoihin on avainasemassa
Nousseiden kustannusten lisäksi kiinteistöalaa ravistelivat myös erilaiset rakenteelliset muutokset.
Yli kymmenen vuotta kestänyt jakso matalan inflaation ja nollakorkojen osalta päättyi vuoden 2022 puolella. Viime vuoden inflaatiokeskiarvo oli 7,1 % ja loppuvuonna se nousi jopa 9 %:iin. Korkeat inflaatioluvut jatkuvat edelleen. Samalla nollakorot muuttuivat jopa lähelle neljää prosenttia, jossa mm. kiinteistörahoituksessa suosittu 12 Euribor on edelleen.
Nousseiden kustannusten lisäksi kiinteistöalaa ravistelivat myös erilaiset rakenteelliset muutokset, kuten Covid -19 pandemian mukanaan tuoma etätyö ja hiljentynyt liikematkustaminen, erilaiset vihreän siirtymän standardit sekä lisääntynyt verkkoshoppailu.
Vuonna 2022 Euroopan tasolla (MSCI Europe Quarterly Property Index) kiinteistöjen kokonaistuotto oli viimeisellä kvartaalilla -6,7 %. Viime vuoden kiinteistöjen kokonaistuotto (arvonmuutos + kassavirrat) Suomessa oli +0,6 % (KTI Kiinteistöindeksi), jota varsinkin asuntojen suuri paino indeksissä ja niiden tuotto (-2,6 %) painoi alaspäin. Kiinteistöjen arvot ovat viime kesän jälkeen pudonneet kovaa vauhtia.
Reaalitalous ja vuokrausmarkkina toimivat suhteellisen hyvin. Kassavirtatuotot ovat kasvaneet tasaisesti ja vajaakäyttöasteet olivat selvästi alle pitkän aikavälin keskiarvon. Tätä painaa alas jatkossa voimakkaasti nousseet rahoituskustannukset, korkea inflaatio ja mm. kasvaneet energiakustannukset. Vuokrankorotuksilla on rajansa eikä kustannusnousua saada lisättyä vuokriin kokonaisuudessaan lyhyellä aikajänteellä.
Nousseet kustannukset ja vähentynyt investointihalukkuus ovat myös osittain vaikuttaneet siihen, että maaliskuun 2023 loppuun mennessä jo yli 150 rakennusliikettä on asetettu konkurssiin. Näistä noin kolmannes rakensi taloja (Lähde: Suomen asiakastieto).
Kuluvana vuonna 2023 kauppojen määrä jatkaa laskuaan, kun ostajien ja myyjien hintanäkemykset eivät kohtaa. Kiinteistön kassavirtatuoton ja korkokustannuksen välillä tulisi olla eroa. Nyt korkokustannus on herkästi noin 5,5–9 % eli korko 4 % + marginaali 1,5 – 4 % + mahdollinen suojaus 1 %.
Viimeksi kun korkotasot olivat näin ylhäällä vuonna 2011, oli parhaiden toimistojen tuotto 5,5 % ja korkoero yli 2 %. Nyt parhaiden toimistojen kuviteltu taso on selkeästi tuon tuottovaateen alapuolella. Asunnoissakin puhutaan edelleen, jos ei enää kolmosella, niin ainakin nelosella alkavista tuottovaateista. Käytännössä siis korkoero on negatiivinen eikä kyseisillä hinnoilla sijoittajan kannata ottaa sijoitukselleen lainaa - Ellei sitten usko nopeaan ja voimakkaaseen hintojen nousuun. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella tuottotasot ovat pääsääntöisesti yli 6 %:n ja markkinan pitäisi näiden osalta toimia suhteellisen hyvin.
Asuntomarkkinassa yksityisostajien ostohalukkuus vähenee korkeiden korkojen takia ja siirtymää on vuokra-asuntoihin. Kauppojen määrä on alkuvuodesta 2023 vähentynyt jo yli kolmanneksen aiempaan verrattuna. Siirtymä vuokra-asuntoihin nostaa vuokratasoa ja sitä kautta mahdollistaa hieman paremmin sijoittajien halukkuutta tuottaa vuokra-asuntoja, joskin rahoituskustannukset ja rahoituksen saatavuus aiheuttavat sijoittajille pullonkaulan.
Rahoituskustannusten nousu aiheuttaa kiinteistösijoittajille monta päänsärkyä: Voimassa olevien lainojen kovenantit (velallisen maksukykyä turvaava erityisehto) ovat vaarassa rikkoutua, kun mm. kiinteistöjen arvot laskevat. Yleensä lainan määrä on sovittu enimmillään tiettyyn osaan lainoitettavan kohteen arvosta, kuten esim. 50 %:iin. Toinen vaikuttava tekijä on korkokustannusten nousu ja sitä kautta vuokravirtojen riittävyys lainan hoitoon.
Rahoittaja katsoo entistä tarkemmin reaalivakuuden lisäksi luotettavien kassavirtojen riittämistä velan hoitoon. Ilman lyhennystä matalimmillaan 6 %:n lainakustannus vie herkästi noin puolet kassavirrasta, kun lainaa otetaan 50 % kohteen arvosta. Mikäli lainaan laitetaan päälle vielä edes pienikin lyhennys, on kassavirta herkästi syöty kokonaan. Pystytäänkö uusia investointeja siis tekemään tässä markkinassa velkarahalla lainkaan?
Kaikki odottavat hintojen laskua tai tietoa pysähtymisestä. Lainoittajat pelkäävät lainojen vakuutena olevien kiinteistöjen arvojen laskua. Kiinteistöarvioitsijoiden arvot laahaavat aina jonkin verran markkinan perässä, niin nousussa kuin laskussa. Tämä on luonnollista, koska luotettava arvio tarvitsee myös kauppojen toteumia, ei pelkästään markkinatunnelmaa. On selvää, että tällaisessa tilanteessa pankkiiri on normaalia tarkempi vakuuden ja lainanhoidon maksukyvyn osalta.
Myös monet lainanottajat ovat aiempaa varovaisempia. Kiinteistöjä omistavat yhtiöt eivät voi olla täysin varmoja siitä, mitä taseen arvolle tapahtuu seuraavan arvostuksen hetkellä. Mikäli arvot putoavat, rikkoutuvat myös mahdolliset lainakovenantit ja rahoittaja voi sanoa lainoja irti tai esimerkiksi nostaa korkoja. Pahimmillaan tämä voi ajaa kiinteistön omistajan pakkomyynteihin. Lainanotossa korot voi toki suojata, mutta lainanhoidon kokonaiskustannus voi myyjien nykyisillä hintaodotuksilla ja tuottotasoilla nousta liian suureksi. Monelle sijoittajalle onkin nyt helpompaa sanoa, että:
Uutta en pysty ostamaan rahoituksen ja hintapyyntöjen takia ja omistamaani ei kannata myydä tappiolla. Istunpa siis rauhassa, nautin vuokratuotoista ja odotan markkinan muuttuvan.
Korkojen lasku sinällään ei ole välttämätöntä vaan tärkeämpää on luottamus siihen, että markkina rauhoittuu ja korkotasot eivät enää nouse. Meillä on edelleen vahva reaalitalous ja vahva vuokramarkkina ja Naton myötä myös mahdolliset geopoliittiset riskit pitäisi olla taklattu. Euroalueena pystymme toimimaan suurella markkina-alueella myös ulkomaisille sijoittajille ja jonain päivänä sotakin on Euroopassa ohi. Kaikki edellytykset kiinteistöjen houkuttelevuudelle ja arvojen laskun pysähtymiselle ovat olemassa. Vaihtoehtoisena sijoitusmuotona kiinteistö on siis edelleen erittäin kilpailukykyinen muihin sijoitusmuotoihin verrattuna.
Nyt voi olla oikea hetki siirtää katseet vuokralaiskantaan ja vahvistaa kassavirtoja sitä kautta. Keinoja ovat mm. sopimuksien pituuksien lisääminen, vuokratasojen korjaus ylöspäin, heikompien vuokralaisten vaihto vahvempiin, ylläpidon kustannusten optimoiminen ja elinkaaritaloudelliset toimenpiteet.
Myös ilmastotoimilla, kuten päästöjen vähentämisellä, voi olla merkittävä vaikutus kohteen arvostukseen jatkossa. Näistä tavoitteista jälkeen jääminen voi tuoda mukanaan mm. investointikysynnän kapenemista, rahoitusvaihtoehtojen vähentymistä ja lainsäädännöllisiä kustannuksia aiheuttavia toimenpiteitä. Nämä seikat tulevat jatkossa näkymään myös jo kiinteistöarvioinneissa vähentyvän likviditeetin ja nousevien kustannusten takia.
Tässä hetkessä sijoittajan tulee vahvistaa kaikkia niitä tekijöitä, joilla luottohanat saadaan pidettyä auki ja lainahoitokustannukset matalalla.
Timo Rantala
Grannenfelt Finance
timo.rantala@grannenfeltfinance.fi