Osalle rakennuttajia on rakennusaikaisen lainarahoituksen järjestäminen noussut esteeksi hyvienkin hankkeiden käynnistämiselle. Myös suuremmat rakennuttajat etsivät vaihtoehtoisia kanavia rahoituksen järjestämiselle lisätäkseen tuotannon volyymia, hajauttaakseen lainasalkkua tulevaisuuden varalle ta
Osalle rakennuttajia on rakennusaikaisen lainarahoituksen järjestäminen noussut esteeksi hyvienkin hankkeiden käynnistämiselle. Myös suuremmat rakennuttajat etsivät vaihtoehtoisia kanavia rahoituksen järjestämiselle lisätäkseen tuotannon volyymia, hajauttaakseen lainasalkkua tulevaisuuden varalle tai säästääkseen sopimiaan limiittejä pankkien kanssa. Valmiille kiinteistökohteelle saa suhteellisen helposti huokeaa lainarahaa, mutta rakennusaika onkin kokonaan toinen kysymys.
Tyypillisesti sijoittajat hakevat hyvään asuntohankkeeseen noin 70 prosenttia hankintahinnasta lainarahaa ja toimitilahankkeeseen noin 50 prosenttia tai hiukan enemmän. Lainarahan käyttö sinänsä on kannattavaa. Omia pääomia sitoutuu vähemmän, rakennuttaja pystyy aloittamaan useampia kohteita ja nykyinen halpa velkaraha vivuttaa sijoitetun pääoman tuottoa korkeammaksi valmiissa kohteessa.
Rakennuttajan omat varat sitoutuvat alkuvaiheessa tonttiin ja kehitys- sekä suunnittelukustannuksiin. Yleistynyt malli vuokratontista tonttirahastojen kanssa auttaa toki vähentämään rakennuttajan sitoutunutta pääomaa. Toisaalta tonttirahasto ei osta ko. tonttia ennen kuin hanke on lähtövalmiina ja sillä on selkeä ja varmistettu polku rakennusluvasta lopulliselle omistajalle. Tuottoja rakennushanke alkaa generoimaan vasta valmistuttuaan, käytännössä siis jonkinlaisia tuloja tilojen käytöstä, kuten vuokria. RS -kohteissa toki asunnonostajat maksavat maksueriä jo rakentamisen edistymisen myötä. Toisaalta näissä kohteissa käytetään asuntojen myytävyyden takia kuitenkin korkeaa lainarahoituksen määrää.
“Rakennusaikaisessa rahoituksessa, kuten kiinteistörahoituksessa yleensäkin, on käännytty perinteisesti pankkien puoleen. Pankkisektorilla Suomessa velkarahoittajana on hyvin vahva rooli. Pankkien halu rahoittaa rakennushanketta ei kuitenkaan ole aina itsestäänselvyys.”
Rakennusaikaisessa rahoituksessa, kuten kiinteistörahoituksessa yleensäkin, on käännytty perinteisesti pankkien puoleen. Pankkisektorilla Suomessa velkarahoittajana on hyvin vahva rooli. Pankkien halu rahoittaa rakennushanketta ei kuitenkaan ole aina itsestäänselvyys. Luotonantaja arvioi luonnollisesti luotonhakijan ja luototettavan kohteen riskit kuten muussakin luottotoiminnassa. Lisäksi toimijoiden osalta tulevat vastaan myös mm. asiakaskohtaiset limiitit. Ei yhdelle toimijalle riskikeskittymän johdosta voi loputtomasti luottoja myöntää, vaikka toimijalla olisi kuinka hyvä luottoluokitus. Tai vaikka kuinka hyvä hanke.
Sen lisäksi, että rakennusaikainen rahoittaminen kuuluu pankeilla jo sinänsä rajattuun kiinteistöallokaatioluokkaan, on rakennusaikaisessa rahoittamisessa pankeilla myös yksi vaikeuttava tekijä: Basel -säännösten vakavaraisuussäännöstön mukanaan tuomat pankkien pääomavaateet. Vaikka rakennushankkeen riskit minimoidaan ja kohde sekä toimija tunnistetaan hyväksi, rakennusaikana ei keskeneräiselle rakennukselle anneta mitään arvoa, ainoastaan tontin arvo huomioidaan.
Nykyisillä koroilla lainaraha on edullista kiinteistökehittäjälle. Korkoa ei käytännössä ole ja pankkien lainamarginaalit liikkuvat alle yhdestä prosentista reiluun kahteen prosenttiin hankkeesta riippuen. Kun puhutaan rakennusaikaisesta rahoittamisesta, sokeudutaan kuitenkin hieman liikaa itse prosenttilukuun.
Erittäin lyhyt laina-aika on rakennusaikaiselle rahoittamiselle ominaista. Rakennusprojektit kestävät suunnilleen reilusta vuodesta noin kahteen vuoteen. Tyypillisesti rahoittaja vaatii hankkeen rakennuttajan sitouttavan ensin oman pääomansa tonttiin ja rakentamiseen kunnes tuo noin 30 - 50 prosentin osuus sovitusta omasta pääomasta on käytetty. Vasta tämän jälkeen tulee hankkeeseen rahoittajalta lainarahaa. Ja sitäkään ei makseta kerralla, vaan rakentamisen edistymisen myötä maksuerissä. Näin esimerkiksi ensimmäinen maksuerä (vaikkapa 10 prosenttia) lainasta on kiinni rakennusajasta n. 60 – 85 prosenttia ja viimeinen erä vain kuukauden tai kaksi. Korkoeuroja ei siis kerry koko summasta koko rakennusajalta, vaan maksetuista eristä ja toinen toistaan lyhyemmistä laina-ajoista.
Lainan kokonaiskustannus on toinen tärkeä tekijä. Nostamattomista eristä otetaan tyypillisesti luotonvarausprovisiota, lainassa voi olla järjestelypalkkio, dokumentaatio ja arviokirja maksavat jne. Nämä kustannukset tulee rakennusaikaisessa rahoituksessa jakaa hyvin lyhyelle ajalle ja tämä nostaa lainan todellista vuosikustannusta enemmän kuin pitemmissä luotoissa. Rakennusaikaisissa lainoissa siis pitää nimenomaan katsoa lainan kokonaiskustannusta ja arvioida sitä euroissa koko laina-ajalla.
Lainan lyhyen voimassaoloajan ja erissä noston johdosta ero esimerkiksi pankin alle kahden prosentin ja yksityisen vaikka liki neljän prosentin välillä ei euroiksi muutettuna ole kovinkaan suuri. Hyvässä hankkeessa tällä ei hankintahintalaskelmassa ole kovinkaan suurta merkitystä, ei ainakaan niin paljoa, että hanke kannattaisi sen takia jättää toteuttamatta. Esimerkiksi 15 miljoonan euron kohteessa 60 prosentin lainaosuudella ja puolentoista vuoden rakennusajalla kahden prosentin ero on noin 100 000 euron luokkaa.
Pankkisääntelyä koskevien uusien Basel III -standardien voimaansaattaminen odottaa toimeenpanoaan EU:ssa. Finanssivalvonnan arvion mukaan Suomessa pääomavaatimusten nousu pankeille olisi keskimäärin n. 15 - 20 prosenttia. Lisäksi vakavaraisuuslaskenta muuttuisi vähemmän riskejä heijastavaksi. Sääntely iskisi erityisesti asunto- ja yritysluottoihin, joita pohjoismaisilla pankeilla on paljon. Sääntely heikentäisi pankkien mahdollisuuksia rahoittaa kiinteistösektoria, ja uskoakseni varsinkin rakennusaikaa.
Jo ammoisina aikoina on opastettu, että viisas henkilö sijoittaa kolmanneksen maahan, kolmanneksen yritystoimintaan ja kolmanneksen pitää käteisenä. Nykymaailmaan muutettuna tarkoittanee tuo kiinteistöjä, osakkeita ja korkotuotteita. Rakennusaikaisessa rahoittamisessa, eli korkosijoittamisessa, on markkinassa tilaa myös muillekin kuin pankeille.
Rakennusaikaisen rahoittamisen riskiä pienentää se fakta, että rahoitukselle on todellisuudessa erinomainen reaalivakuus, tontti ja keskeneräinen rakentuva rakennus. Varsinkin, kun ne on rahoitettu 30 - 50 prosenttisesti ensin omalla pääomalla ennen kuin ensimmäiset lainaerät nostetaan. Myös korkotuotto verrattuna muuhun vastaavan riskitason korkoon on suhteellisen hyvä. Suurimpia riskejä ovat ehkäpä rakentajan kyky saattaa hanke valmiiksi sovittuun hintaan ja valmiin kohteen jälleenrahoitus, jolla rakennusaikainen laina maksetaan pois.
On selvää, että yksityisellä rahalla on suurempi tuotto-odotus kuin pankeilla, joiden varainhankinta on aivan toisella pohjalla. Mutta kuten aiemmin jo mainittiin, rakennusaikaisessa rahoittamisessa, jos jossakin, on varaa nostaa hieman korkomarginaalia lyhyiden laina-aikojen johdosta rakennushankkeiden kannattavuuden juurikaan kärsimättä.
Julkaistu Rakennuslehdessä 22.10.2021
