Julkisuudessa on keskusteltu paljon varsinkin asuinrakennusten vuokratonteista, niiden positiivisista sekä negatiivisista piirteistä, riippuen kertojasta. Keskusteluissa vähemmälle on jäänyt kuitenkin huomio tontin vuokrauksen vaikutuksista eri osapuolille, saati miten markkinaa tai ehtoja kannattai
Julkaistu Rakennuslehdessä 4.3.2022
Kunnat ja kaupungit ovat vuokranneet tonttejaan rakennushankkeille jo iät ja ajat, mutta vuosituhannen vaihteen jälkeen tähän lähti mukaan myös yksityinen sektori. Suorien omistusten lisäksi omistusrakenteena käytetään pääsääntöisesti erilaisia rahasto- ja muita yhteissijoitusmuotoja, jotka mahdollistavat niin suursijoittajien kuin myös yksityishenkilöidenkin ryhtymisen tontin vuokranantajaksi. Julkisuudessa on keskusteltu paljon varsinkin asuinrakennusten vuokratonteista, niiden positiivisista sekä negatiivisista piirteistä, riippuen kertojasta. Keskusteluissa vähemmälle on jäänyt kuitenkin huomio tontin vuokrauksen vaikutuksista eri osapuolille, saati miten markkinaa tai ehtoja kannattaisi kehittää.
Tonttien vuokraamisessa on kolme merkittävää osapuolta: vuokralainen, vuokranantaja ja kiinteistön kehittäjä. Vuokralainen on joko asuintalon tai yritystontin rakennuksen omistaja. Näissä kummassakin tapauksessa tietenkin ko. tahot voivat toimia myös ostamansa rakennuksen tai asunnon sijoittajana ja vuokranantajana edelleen lopullisille käyttäjille, tilojen vuokralaisille. Tontin vuokranantajana on joko yksityinen sijoittaja tai rahaston tms. yhteissijoittajat. Kiinteistön kehittäjä taas on usein erimerkiksi rakennusliike.
Uudisasuntotuotannossa yhä useampi hanke rakennetaan vuokramaalle. Kiinteistön kehittäjä neuvottelee ehdot ja tekee sopimuksen tontin omistajan kanssa ennen rakennustöiden ja myynnin aloitusta. Hetki on kriittinen. Usein neuvotteluissa joutuu tekemään kompromisseja kiinteistön kehittäjän tavoitteiden ja asunnon ostajien etujen välillä. Kehittäjää voi kiinnostaa enemmän tontista saatava hinta tai vuokranmaksun aloitushetki, toki myös asuntojen myytävyys ratkaisee paljon.
Perusajatuksena on tietenkin ollut, että asunnon ostaja pääsee asuntoonsa kiinni pienemmällä omalla pääomalla. Tyypillisesti taloyhtiölaina on noin 70 % asunnon hinnasta. Kun tontin osuus ei ole mukana myyntihinnassa, jää käytännössä kauppahinnalle osuutta asunnon kokonaisarvosta noin 10–15 %.
Uusien asuntoluottojen keskikorko on noin 0,76 prosenttia. Asunnon ostaja siis rahoittaa suuren osan hankinnastaan taloyhtiölainan kautta halvalla korolla ja tontin osuuden noin 3,5–4,5 % korolla. Tästä voi sitten tehdä selkeän johtopäätöksen, että kun asuntoluottoa on lyhennetty jonkin aikaa, kannattaa nostaa lisää luottoa ja ostaa tontti omaksi. Näin kustannustaso pienenee – ellei sitten halua säilyttää samaa mahdollisuutta uudelle ostajalle asuntoa myytäessä.
“Tontti on inflaatiosuojattu sijoitus, jossa sovittavien vakuuksien lisäksi myös tontilla sijaitseva rakennus toimii todellisuudessa lisävakuutena”
Asunnon ostajan on hyvä ymmärtää asuntoa ostettaessa, mm. kuinka suuri on asunnon kokonaishinta, kun tontti on lunastettu omaksi. Vastaako tämä markkinahinta muita asuntoja, joissa on oma tontti? Lisäksi yksityistalouden on hyvä ymmärtää asumisen kokonaiskustannukset eli lainan lyhennyksen ja koron, hoitovastikkeen ja tontin vuokran osuus siinä. Tontin vuokrassa on lisäksi hyvä selvittää vuokran korotusmekanismit kuten indeksikorotukset, minimikorotukset, markkinahintatarkistukset jne. On lisäksi hyvä muistaa, että lainan ottaja on taloyhtiö, ja kaikki osakkaat vastaavat sen maksamisesta yhteisvastuullisesti. Tärkeä ehtokohta on myös, että saako oman tonttiosuuden lunastaa milloin haluaa. Osalla vuokranantajista on ehtona, että tontin voi lunastaa vain taloyhtiö.
Yritysten osalta toimitilan vuokratontti on järkevä ratkaisu. Pääomaa ei sitoudu tontin omistukseen n. 4–5 %:n kustannuksena. Jos yritysten käyttökatetavoite on noin 10–30 %, ei sijoittaminen alle 5 %:lla ole perusteltavissa.
Yritysten, jotka käyttävät kansainvälistä IFRS-tilinpäätösstandardia, on kuitenkin huomioitava standardin 16 luku vuokrasopimuksista: vuokrasopimukset sisältävät tulevaisuudessa maksuun meneviä eriä, joten vuokravastuut merkitään taseeseen velkana. Tämä vuokrasopimusvelka lisää yhtiön velkaantumisastetta verrattuna aikaisempaan tilanteeseen.
Kiinteistösijoittajan ollessa tontin vuokralainen tulee erittäin tärkeäksi ehdoksi kiinnityskelpoisuuden lisäksi tontin vuokra-aika ja sen jatkaminen. Kiinteistön arvo kehittyy tontin vuokraoikeuden pysyvyyden mukaan. Kun vuokra-aikaa on jäljellä esim. alle 30 vuotta ja sen jatkosta ei ole sovittu, voi kiinteistön myynti ja rahoittaminen olla vaikeaa. Sinänsä vuokratontti vivuttaa itse kiinteistösijoituksen tuottoa. Eli jos nettotuotot tuovat sijoitukselle esimerkiksi seitsemän prosentin tuottoa, kannattaa osasta tuottoa tuottavasta investoinnista maksaa vuokraa viisi prosenttia.
Tontin vuokra-ajassa kannattaa pyrkiä siis pitkään aikaan, kuten esimerkiksi 50–100 vuoteen. Tämän lisäksi kannattaa sopia vuokraoikeuden jatko-oikeudesta, tai vielä parempana ehtona, oikeudesta ostaa tontti jollain etukäteen sovitulla hintamekanismilla. Näin rakennuksen arvo voi kehittyä normaalisti, kun sen pysyvyys on taattu ko. tontilla.
Vuokratontti sijoituksena edustaa matalaa riskiä ja muuta kiinteistösijoittamista matalampaa tuottoa. Tontteihin sijoittavien rahastojen Finanssivalvonnan hyväksymä riskiluku on tyypillisesti 2/7, joka kuvastaa matalahkoa riskitasoa. Tonttien vuokratulot ovat pitkien vuokrasopimusten takia taattuja, käyttöasteen ollessa tyypillisesti 100 prosenttia. Vuokratulot on sidottu pääsääntöisesti elinkustannusindeksiin, joka antaa sijoitukselle inflaatioturvaa. Pitkän vuokrasopimuksen aikana tontin arvo kehittyy inflaatioon sidottujen vuokratulojen mukana. Lähempänä vuokrasopimuksen loppua arvo määrittyy markkinahinnan mukaan. Tässäkin tilanteessa voidaan todeta, että perinteisesti pitkällä tähtäimellä maan arvon laskeminen ei ole todennäköistä. Tontti on inflaatiosuojattu sijoitus, jossa sovittavien vakuuksien lisäksi myös tontilla sijaitseva rakennus toimii todellisuudessa lisävakuutena!
Kiinteistön kehittäjälle, kuten esim. rakentajalle, hyöty on selkeä. Tonttiin ei sitoudu pääomia, ainoastaan vuokranmaksuvelvollisuus. Mikäli kehittäjä tietää aloittavansa hankkeen lähiaikoina, ei vuokrarasitus ehdi muodostua kovinkaan suureksi. Kun kehittäjä myy sijoittajalle tontin, saa hän siitä paremman hinnan mitä enemmän suostuu vuokraa maksamaan, tai siis ajattelee tulevan rakennuksen ostajan pystyvän maksamaan. Lisäksi sopimalla rakennusajan vuokria myöhemmäksi, kiinteistön kehittäjälle ei tule kustannuksia ja taasen vuokrarasitus tulevalle rakennuksen omistajalle kasvaa.
Sopimuksen ehdot neuvottelee kiinteistön kehittäjä. Kuitenkaan tässä neuvottelussa ei aina taloudellisten intressien johdosta huomioida kaikkien osapuolien etuja. Markkinan tulisikin kehittyä läpinäkyvämmäksi ja sopimusehtojen tuotteistuksen kehittyä. Merkittävimpiä ehtojen kehityskohteita ovat juuri sopimuksen vuokra-ajan jatkaminen tai lunastamismahdollisuudet. Toinen merkittävä kohta on ymmärrettävät ja ennakoitavat vuokranmaksun korotusmekanismit. Kun ehdot ovat läpinäkyviä sekä vertailukelpoisia ja markkina toimii, tulee tonttien myynti- ja vuokrahinnoittelustakin vertailtavaa.
Timo Rantala, Partner Grannenfelt Finance
